Problémy s bývaním sa v strednej Európe stávajú kľúčovou témou mladej generácie. Ceny bytov vo väčších mestách sa po dlhých rokoch takmer neprerušeného rastu dostali na úroveň, pri ktorej si ich priemerne zarábajúci človek jednoducho nemôže dovoliť.
Slovensko i Česko v tom patria k najhorším. Česká republika bola podľa dát Českej spořitelny v Európe v roku 2024 najdrahšia, keď na štandardizovaný nový byt s veľkosťou 70 m2 si musel záujemca odložiť až 15 priemerných ročných platov.
Na Slovensku treba za jeden byt vydať 13 ročných platov, rovnako ako v Poľsku, len o niečo viac je to v Maďarsku. V Rakúsku to bolo v roku 2024 zhruba iba desať a v Belgicku či Dánsku dokonca len šesť a pol priemerného ročného platu.
Aj vlani ceny nehnuteľností stúpali. Na Slovensku sa v 4. štvrťroku 2025 zvýšili medziročne o takmer 13 percent, v Česku to bolo o 10,4 percenta a v Maďarsku dokonca o vyše 20 percent. Keďže platy nestúpajú podobným tempom, reálna dostupnosť bývania sa zhoršuje.
Veľa mladých ľudí nemá ani na zaplatenie 10- alebo 15-percentnej istiny, aby mohli dostať hypotéku na byt za 200-tisíc eur. Dostávajú sa tak do bludného kruhu, pretože musia bývať v prenájme, ale práve to im nedovolí našetriť si vlastné prostriedky, s ktorými by mohli požiadať o hypotéku.
Len úroky
Ako sa rieši takáto situácia vo vyspelých krajinách? Ako rôzne štáty podporujú bývanie mladých ľudí a ich štart do pracovného života?
Vo Švédsku, Dánsku, Holandsku alebo Švajčiarsku je bežná tzv. „interest-only“ hypotéka. Dlžník teda po kúpe bytu nespláca požičané peniaze, ale iba úroky. Dlh ostáva, hodnota nehnuteľnosti však počas rokov stúpa, takže po 20 rokoch je napríklad dvojnásobná. Keď potom byt predá, splatí banke dlh a zvyšok použije na kúpu iného bývania.
Takéto produkty sa zaviedli v krajinách, kde ceny nehnuteľností vyskočili na úrovne, pri ktorých si ich ľudia s bežným príjmom nemohli dovoliť. Často sa využívajú pri luxusných alebo investičných nehnuteľnostiach. Populárne sú aj preto, že v niektorých krajinách si až 30 percent zaplatených úrokov možno pri daňovom priznaní dať do výdavkov.
Vo Švédsku ich však časom obmedzili, pretože prispievali k prudkému rastu cien nehnuteľností. Napriek tomu sú pravidlá veľmi priaznivé. Švédsky dozorný úrad Finansinspektionen zaviedol od roku 2016 povinné splácanie istiny v dvoch úrovniach. Ak si klient požičia viac ako 70 percent hodnoty nehnuteľnosti, musí splácať aspoň dve percentá istiny ročne. Keď si požičia medzi 50 až 70 percent, musí splácať aspoň jedno percento ročne.
Ak jeho dlh nedosahuje polovicu hodnoty nehnuteľnosti, nemusí ho splácať vôbec. Stačí, keď spláca úroky. Ak by teda klient napríklad kúpil byt za 200-tisíc eur a z toho by mal polovicu vlastných zdrojov a druhú polovicu by si požičal, jeho mesačná platba by sa výrazne znížila.
Takéto nástroje na kúpu nehnuteľností sú bežné aj v Dánsku, kde sa až polovica hypoték berie s „interest-only“ zložkou. Pravidlom je, že prvých desať rokov sa splácajú iba úroky a potom sa dlžník môže rozhodnúť, či začne splácať aj istinu, alebo si predĺži režim splácania iba úrokov.
Podobné je to v Holandsku, tam sú však takéto hypotéky obmedzené na model, že dlh nepresiahne polovicu hodnoty nehnuteľnosti. Vo Švajčiarsku sa zasa splátka istiny nahrádza sporením na dôchodok, ktoré slúži ako ručenie za dlh a neskôr sa môže využiť na splatenie časti istiny.
Nestabilné prostredie
Na Slovensku ani v Česku sa zatiaľ takéto produkty neponúkajú. Objavujú sa iba veľmi zriedkavo pri komerčných úveroch na nehnuteľnosti. Dôvodom je, že Národná banka Slovenska presadzuje konzervatívne splácanie, pri ktorom sa dlh každoročne rovnomerne znižuje.
Inak totiž hrozí, že aj na konci svojho života bude dlžník stále dlžiť celú sumu. Vytváralo by to rizikové situácie pre budúcich dôchodcov. Mohlo by sa stať, že krehký slovenský dôchodkový systém by im nedokázal zabezpečiť dostatočné príjmy na platbu úrokov.
Nehnuteľnosť by sa navyše nepodarilo predať za cenu, ktorá by im zabezpečila splatenie istiny i nákup iného bývania. Hoci pri tempe rastu cien bytov je toto riziko reálne iba v niektorých najmenších obciach v chudobných regiónoch.
Prekvapivo ani komerčné banky sa do takéhoto produktu nehrnú. Hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková pre Tému.21 vysvetľuje, že „nejde o zodpovedné úverovanie“.
Banka podľa nej preberá viacero rizík, čím sa hypotéka stáva pre klienta drahšou a nevýhody v konečnom dôsledku prevyšujú výhody. „Tento spôsob financovania nevnímame ako vhodný na podporu dostupnosti bývania najmä v nestabilnom makroekonomickom prostredí,“ uzatvára Cesnaková.
Opatrnosť bánk je správna, na druhej strane by pri dodržaní švédskych pravidiel mali stále dostatočnú rezervu v hodnote nehnuteľnosti, ktorá by im zaručila budúce splatenie úveru. Najmä v prípade, ak by takéto úvery poskytovali iba v atraktívnych lokalitách, kde je predpoklad, že ceny nehnuteľností dlhodobo porastú.
Trápenie alebo nástroj
Dôležitým rozdielom medzi Švédskom, Dánskom, Holandskom či Švajčiarskom a strednou Európou je vnímanie dlhu. V spomínaných krajinách sa pôžička už dlhé storočia vníma ako spôsob, ako získať inak nedostupné cenné aktíva.
Dlžník ju nepociťuje ako záťaž, pretože majetok získava v stabilnom ekonomickom prostredí na hodnote a dá sa kedykoľvek na trhu speňažiť a dlh vyrovnať. Takýto postoj sa v postkomunistických krajinách zatiaľ nestihol vytvoriť, preto sa ľudia snažia pôžičky čo najskôr splatiť a zbaviť sa splátok.
Stabilizácia ekonomiky, úrokov v bankách a rozloženia majetku medzi obyvateľmi prinesie až postupne zmenu postoja k dlhom podobne ako v prípade podnikateľov. Tí si na investície do budov a strojov často požičiavajú na desiatky rokov a istinu splácajú veľmi pomaly.
