Veronika z Pezinka má 25 rokov, už päť rokov pracuje, ale býva stále u rodičov. Pár mesiacov si skúsila bývanie s kamarátkou v prenajatom byte v centre mesta. Páčilo sa jej, že si môže pešo zájsť do kaviarne a do práce má lepšie spojenie.
Potom sa však vrátila do rodičovského rodinného domu na okraji mesta. „Doma je to oveľa lacnejšie a bez starostí,“ vysvetľuje. Bývanie si zatiaľ nezháňa. Byty v Bratislave sú stále drahšie a ceny prenájmov stúpajú spolu s nimi.
Dlhé roky splácania
Vlastné bývanie je pre mnohých mladých ľudí na Slovensku i v Česku nedostupné. Pravdou však je, že aj vo vyspelých krajinách (výrazne bohatších ako tie naše) je zvykom, že ľudia bývajú dokonca aj celý život v podnájme.
Slovensko aj Česko sa roky umiestňujú na špičke európskych rebríčkov najdrahšieho bývania v prepočte k priemerným mzdám. Vlani bola Česká republika podľa dát Českej spořitelny v Európe číslom jeden. Na priemerný byt (nový vlastný štandardizovaný byt s veľkosťou 70 m2) si bežný Čech musel odložiť až 15 ročných platov.
Tesne za Českom skončilo Maďarsko, len o málo dostupnejšie je bývanie v Poľsku a na Slovensku – za zhruba 13 ročných platov za jeden byt. V tom istom čase to bolo napríklad v Rakúsku iba 10 a v Španielsku 8 ročných platov. V Belgicku a Dánsku dokonca len 6 a pol ročného platu.
Česko a Slovensko excelujú aj v ukazovateli najdrahších miest. Praha má podľa rebríčka Deloitte Property Index tento rok tretie najdrahšie bývanie v Európe za Amsterdamom a Aténami. Pre obyvateľa Prahy vychádza kúpa vlastného bývania na 15 ročných platov, ktoré si musí odložiť na priemerný byt, podobne ako je český priemer (tu však ide o priemerný zárobok v Prahe, nie za celé Česko), čo je výrazne viac ako v Londýne, Miláne či Kodani.
Hneď za Prahou nasleduje druhé najväčšie slovenské mesto Košice (14,2 ročných platov (ďalej RP)) a moravské Brno (14 RP). Potom prekvapivo Banská Bystrica (12,8 RP) a Bratislava (12,3 RP). Pred Londýnom je ešte aj Ostrava (10,9 RP) a ďalšie stredoeurópske mestá Ľubľana (11,7 RP) alebo Budapešť (11,4 RP).
Chudobní investori
Predstava, že má mladý človek zo svojho priemerného slovenského alebo českého platu odložiť polovicu alebo viac na nové bývanie a splácať ho desiatky rokov, je frustrujúca. Napriek tomu býva na hypotéku zhruba 30 percent slovenských domácností. Pôžičky menej zarábajúcim sú bežné. Národná banka Slovenska (NBS) v novembrovej Správe o finančnej stabilite uvádza, že až desatina nových hypoték na nákup nehnuteľností sa poskytuje ľudom s mesačným príjmom do 900 eur.
Oproti minulosti, keď boli úroky pod jedným percentom, to však majú zložitejšie a musia hypotéku zaručiť aj niečím iným. Rozložia si pôžičku na dlhší čas, prípadne musia nájsť spoluručiteľov či založiť nielen kupovanú, ale aj ďalšiu nehnuteľnosť.
Celkovo však dáta NBS ukazujú, že slabšie zarábajúci si berú menšie úvery a investujú viac vlastných prostriedkov. Často je to dedičstvo či pomoc od rodičov. Nezriedka tak pri získaní vlastnej nehnuteľnosti pomôže predaj domu po starých rodičoch alebo chaty na vidieku.
Zhruba polovicu hypoték si však tento rok zobrali ľudia s nadpriemernými príjmami. Oproti minulosti sa výrazne zvýšil podiel týchto kupujúcich do 35 rokov, čo znamená, že lepšie zarábajúci mladí ľudia neváhajú investovať do vlastnej nehnuteľnosti. Veľa hypoték si však berú aj starší, ktorí už vlastné bývanie majú.
Údaje NBS prezrádzajú, že približne dve tretiny dobre zarábajúcich nad 35 rokov na Slovensku, ktorí si berú hypotéku, už jednu predtým splatili. Pravdepodobne si teda kúpili investičný byt či už ako zabezpečenie na dôchodok, alebo pre svoje deti. Práve tieto nákupy dvíhajú ceny nehnuteľností a robia ich nedostupnými pre menej zarábajúcich mladých ľudí.
Lacná Plzeň
Ceny nehnuteľností na Slovensku podľa NBS v treťom štvrťroku vzrástli medziročne o vyše 12 percent. Najrýchlejšie to pritom nebolo v Bratislave, ale na východe Slovenska – v Prešovskom a Košickom kraji – o zhruba 15 percent. Priemerná cena v Bratislavskom kraji sa dostala na 3 628 eur za meter štvorcový, v Košickom na 2 411 eur a v Prešovskom na 2 179 eur.
Je to dokonca viac ako v Žilinskom alebo Trnavskom kraji. Najlacnejší je stále Nitriansky kraj s priemerom 1 522 eur za štvorcový meter, tesne nad ním je Banskobystrický región. Oba zdraželi podobne ako celoštátny priemer.
Developeri si pochvaľujú, že záujem o novostavby stúpa. „Vládne optimistická nálada. Dynamika trhu sa už dostáva naspäť na úroveň pred realitnou krízou (po náraste úrokov v rokoch 2022 – 2023),“ tvrdí pre Denník N COO firmy ITB Development Filip Matovič.
Ceny bytov v roku 2025 rástli rýchlo aj v Českej republike, podľa Indexu bývania ČSOB to bolo medziročne o 13,8 percenta. Rýchlejší rast dosiahli ceny malých bytov, niektoré väčšie mestá ako Brno alebo Ostrava však zaznamenali mierny pokles cien.
Ceny v Prahe boli stále najvyššie, v treťom štvrťroku 2025 sa pohybovali nad 140-tisíc českých korún (5 600 eur) za meter štvorcový. Polovičné ceny oproti Prahe boli napríklad v Plzenskom či Juhočeskom kraji. V najlacnejšom, Karlovarskom kraji sa dostali len na 33-tisíc korún za štvorcový meter, uvádza portál REMAX Alfa.
Odborníci tvrdia, že príčinou rastu cien je oživenie dopytu a stále mizivá ponuka nových projektov. Trh podľa nich rýchlo zareagoval na pokles úrokových sadzieb hypoték, ktoré by sa na Slovensku čoskoro mali opäť dostať pod 3 percentá. Investori sa vracajú, záujemcovia prestávajú vyčkávať a to tlačí ceny nahor.
Vyššia daň okreše biznis
Práve realitní investori sú najväčšími súpermi ľudí, ktorí by si radi zaobstarali prvé alebo lepšie bývanie. Majú voľné zdroje, prehľad o trhu a dokážu rýchlo vychytať výhodné ponuky. Vo veľkých mestách sa potom kúpený byt zvyčajne rýchlo a stabilne prenajme, pretože dopyt je veľký práve u ľudí, ktorí vlastný byt nemajú.
Realitnými investormi pritom nie sú len fondy alebo väčšie firmy – jeden až dva byty navyše často vlastnia lepšie zarábajúce rodiny zo strednej vrstvy. Je to výhodné aj preto, že cena nehnuteľností stále rastie a stáva sa tak dobrým zabezpečením príjmu na dôchodku.
Prispieva k tomu aj veľmi nízka daň z nehnuteľností v oboch krajinách. V Česku sa síce od vlani zvýšila takmer dvojnásobne a obce ju ešte môžu navýšiť vlastným koeficientom. Stále však nesiaha na úroveň, kde by majiteľov viacerých bytov prinútila rozmýšľať, či je výhodné vlastniť viacero nehnuteľností.
Stane sa to až vtedy, keď sa výraznejšie vyššia daň bude platiť aspoň za druhú a ďalšiu nehnuteľnosť. Mnohých bytov sa potom ľudia radšej zbavia, ponuka na trhu sa zvýši a ceny môžu klesnúť. To by mladým ľuďom uľahčilo dostať sa k vlastnému bývaniu alebo aspoň výhodnejšiemu podnájmu. Takto sa musia vynájsť a deliť si izby v byte, prípadne sa obrátiť s prosbou o pomoc na rodičov či starých rodičov.
