Trh s bytmi je v kríze. Nie že by nehnuteľnosti nešli na odbyt, práve naopak. No bytov a domov sa stavia primálo. V prvom štvrťroku sa ich na Slovensku rozostavalo iba dvetisíc, čo je negatívny rekord tohto storočia a len polovica dlhodobého priemeru.
Ešte pred troma rokmi to bolo oveľa lepšie. Vtedy sa v rovnakom období rozbehla výstavba vyše päťtisíc bytov. Podobný prepad je podľa Štatistického úradu SR aj pri dokončených bytoch. V Bratislavskom kraji sa ich skolaudovala iba polovica toho, čo pred rokom.
Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) je finančná dostupnosť bývania najhoršia za 15 rokov. Dopyt je silný, zvyšuje ceny nehnuteľností, no platy rastú oveľa pomalšie. V prvom štvrťroku byty zdraželi medziročne o 11,3 percenta. Priemerná cena za celé Slovensko dosiahla zhruba tritisíc eur za štvorcový meter, teda vyše 300-tisíc eur za 100-metrový byt, uvádza NBS.
Majetní investori
Takýto vývoj nahráva drobným realitným investorom, teda majetným ľuďom, ktorí zvyčajne nakupujú byty na hypotéku a prenajímajú ich. Počítajú s rastom ich ceny, ktorý je výraznejší ako úroky z hypotéky.
Vlani si viac ako polovicu bytov a domov na Slovensku podľa NBS kúpili ľudia, ktorí už jednu nehnuteľnosť mali. Klienti s aspoň dvoma nehnuteľnosťami si zobrali dokonca až šestinu zo všetkých úverov na bývanie.
Ide zvyčajne o dobre zarábajúcich ľudí nad 40 rokov — manažérov, lekárov či špecialistov z odvetvia infokomunikácií. Najviac kupujú nové jednoizbové byty vo veľkých mestách, ktorých cena rýchlo stúpa a sľubujú vysoké zhodnotenie i jednoduchšie prenajatie.
Práve takéto nehnuteľnosti mladí ľudia potrebujú ako štartovacie byty, lenže na trhu je ich najmenej a sú stále drahšie. Kým priemerná cena bytov v Bratislavskom kraji dosiahla v prvých troch mesiacoch podľa NBS niečo vyše 3,8-tisíca eur za štvorcový meter, pri jednoizbovom byte to bolo viac ako štyritisíc eur. Znamená to, že 50-metrový jednoizbák vyjde na vyše 200-tisíc eur.
Mladým viac
Národná banka preto prichádza s opatrením, ktoré by malo bytovým investorom sťažiť život a mladým ľuďom zasa uľahčiť získanie prvého bývania. Kupujúci do 35 rokov si budú môcť od januára vziať hypotéku až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, ktorú kupujú (loan to value, LTV). Teraz je to 80 percent. Týka sa to kúpy prvého bývania.
Tých 90 percent je horná hranica. O skutočnej výške hypotéky rozhodne konkrétna banka, ktorá úver poskytuje podľa miery klientovho rizika. Ak teda mladý človek nemá dostatočný príjem, banka mu pre vysoké riziko môže dať úver napríklad len na polovicu ceny bytu.
Druhá zmena sa týka práve investorov, ktorí už majú aspoň dve nehnuteľnosti. Pre nich NBS znižuje maximum hypotéky z 80 na 70 percent. Na tretí byt teda musia mať aspoň 30 percent vlastných prostriedkov. Pre ostatných žiadateľov ostáva maximum na 80 percentách.
Prázdne byty
Opatrenie by malo zvýhodniť mladých ľudí pri snahe dostať sa k prvému bývaniu na úkor tých, čo kupujú ďalšie byty, čím vlastne vyháňajú ceny nahor.
NBS dokonca zistila, že časť bytov vlastníci ani neprenajímajú, iba ich držia prázdne. Obsadenie bytov vo veľkých mestách banka analyzovala podľa spotreby elektriny.
V Bratislave napríklad takto našla vyše 27-tisíc neobývaných bytov, čo je viac ako desatina celkového počtu. V Košiciach to bolo dokonca vyše 15 percent všetkých bytov, teda 18-tisíc. Podobne je to v Nitre, Prešove či Trnave, kde je okolo päťtisíc neobývaných obydlí.
Je to trochu záhada, pretože ponuka bytov na prenájom v spomínaných mestách je oveľa nižšia. Ťažko predpokladať, že ich investori dlhodobo držia prázdne a ani sa ich nepokúšajú prenajať. Dôvodom môže byť napríklad odchod do zahraničia, pričom majitelia si držia zadné dvierka a byt si ponechávajú do budúcnosti.
Nevýrazný krok
V každom prípade je dobré, že sa Národná banka začala dostupnosťou bývania vážne zaoberať a siaha po nástrojoch na zlepšenie situácie. Investori budú musieť nájsť viac vlastných peňazí, aby sa dostali k ďalšiemu bytu a mnohých to zrejme odradí od kúpy.
Na druhej strane mohla NBS použiť radikálnejšie opatrenia, ktoré by situáciu zlepšili rýchlejšie a citeľnejšie. Napríklad znížiť hranicu hypotéky a zvýšiť podiel vlastných zdrojov už pre tých, čo kupujú druhú nehnuteľnosť. V Česku napríklad od apríla platí limit 70 percent na hypotéku už pri druhej nehnuteľnosti.
Najlepším riešením je zvýšenie ponuky bývania na trhu, čo by spomalilo rast cien. Cestou k tomu sú rýchlejšie povoľovania a kolaudácie, ponuka lacnejších pozemkov pre veľké projekty, efektívna podpora nájomného bývania a družstevné projekty ako napríklad v Rakúsku.
Súčasný ekonomický útlm na Slovensku však nepraje príchodu nových investorov do odvetvia výstavby bytov. Schéma štátnej podpory nájomného bývania je ťažkopádna a neprináša dostupné byty pre mladých ľudí, ktorí len začínajú svoju kariéru. Spomalenia zdražovania bytov sa zrejme dočkáme až vtedy, keď bude Slovensko naplno čeliť demografickej kríze, do ktorej práve vstupuje.
