Bývanie na Slovensku: Kompromis medzi „mať“ a „byť“

Pred voľbami v roku 2019 sľuboval Boris Kollár výstavbu 25-tisíc nájomných bytov ročne. No ak by sa ich aj vtedy podarilo postaviť, čo bolo technicky a technologicky nereálne, nevyriešilo by to celý problém s bývaním. Podľa dostupných štatistík chýba na Slovensku vyše 200-tisíc bytov.

Slovenská realita

Oveľa zložitejšie je, že mnohí z tých, ktorí bývanie skutočne potrebujú, naň reálne nemajú. Aj preto drvivá väčšina mladých – podľa štatistík Eurostatu je ich takmer 80 % – je po skončení strednej či vysokej školy nútená bývať s rodičmi. Na osamostatnenie nemajú šancu. Na hypotéku im chýba vopred nasporená minimálna suma. Často im na pokrytie splátok pôžičky nestačí ani plat, a tak nedostanú žiadnu.

Ešte náročnejšie je získať primerané bývanie pri zakladaní si novej rodiny, kde sú už priestorové očakávania oveľa vyššie, financií je pri výpadku jedného príjmu počas materskej a rodičovskej dovolenky menej a jednoizbový byt nie je pre rozširujúcu sa rodinu postačujúci. Preto je pochopiteľné, že Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania len za prvý mesiac registrácie prijala vyše 5 000 žiadostí. Získať bývanie inak ako cez hypotéku či stále nedostatočný a extrémne pomalý systém Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) nie je pre väčšinu záujemcov reálne.

Nájomných bytov niet

Segment nájomných bytov je v zahraničí rozvinutý, avšak na Slovensku zúfalo zaostáva, čo kritizoval aj Najvyšší kontrolný úrad (NKÚ). Z jeho zistení v rámci medzinárodného projektu BIEP (Benchmarking Information Exchange Project) nevyšlo pre Slovensko nič povzbudivé. Kým v Európe sa podiel nájomných bytov pohybuje od 19 do 62 percent, na Slovensku je to len šesť percent. Nájomných bytov u nás je menej ako v Česku (21 percent) či Rakúsku (42 percent).

Niet sa čo čudovať. Po páde režimu sa štátne aj družstevné byty vytratili z ponuky, štát dal ľuďom možnosť a tí si ich odkúpili do osobného vlastníctva. A nové sa nestavali. Štát, ale aj obce či mestá sa obrali o možnosť pomáhať pri riešení prvého bývania pre mladých, sociálne slabšie rodiny, osamelých či seniorov. Aj preto nie je možné mnohé hraničné situácie v bývaní riešiť. Hlavné mesto Bratislava má dnes k dispozícii len dvetisíc mestských bytov.

Pri takmer 500-tisíc obyvateľoch je to zanedbateľný počet. Neďaleká Viedeň má 200-tisíc nájomných bytov vo výbornom štandarde. Nehovoriac o tom, že bratislavských bytov je menej ako oficiálne sčítaných ľudí bez domova za rok 2023 v našom hlavnom meste.

Z pohľadu zraniteľnosti tvoria ďalšiu obrovskú skupinu seniori a invalidi s pravidelným, no nepostačujúcim príjmom na bývanie. Je otázne, ako im hlavné mesto môže pomôcť vyriešiť bytovú situáciu, ak musí zastrešovať aj prípady sociálne slabších rodín, odchovancov detských domovov či migrantov, ktorí sa potrebujú začleniť. Byty však nie sú dostupné ani pre väčšinu bežných ľudí.

Naviazaní na vlastníctvo?

Slovensko je pri pohľade na vlastníctvo nehnuteľností oproti ekonomicky zdatnejším štátom Európy netypické. Až 91 percent domov a bytov u nás je v osobnom vlastníctve. Nemožno však z toho dedukovať neochotu ľudí bývať v nájomných, družstevných či obecných bytoch. Túto skúsenosť predsa mnohí dlhé roky mali a patrila k obľúbeným možnostiam.

Problém bol aj v tom, že počas socializmu sa štát o bytový fond veľmi nestaral. Preto mnoho ľudí po ponuke štátu pristalo na možnosť odkúpenia bytu do súkromného vlastníctva. O svoje sa človek viac stará.

Po privatizácii bytov však žiadna zmysluplná ponuka nájomných, družstevných či obecných bytov neprišla. Prakticky jedinou možnosťou bola kúpa. Trh a nedostatok bytov zamávali s cenami nehnuteľností, čo zväčšilo ekonomický, sociálny a demografický problém v spoločnosti.

Získanie primeraného bytu či domu do osobného vlastníctva sa stáva stále viac nedostupným. Dôvodom sú financie. Nožnice medzi príjmami mladých ľudí, začínajúcich či sociálne slabších rodín, zdravotne znevýhodnených ľudí a seniorov na jednej strane a cenami nehnuteľností na strane druhej sa stále viac roztvárajú. Bývať však treba, a tak prichádza k nepríjemným kompromisom.

Znova idú hore

Získať bývanie, nech už sú predstavy či očakávania akékoľvek, niečo stojí. Podľa Štatistického úradu SR bola priemerná mzda vlani v poslednom štvrťroku 1 624 eur. To však stále nemusí stačiť na uspokojivú výšku hypotéky v hypotekárnej kalkulačke. Cena bežného nového trojizbového bratislavského bytu sa v súčasnosti pohybuje okolo 250- až 300-tisíc eur, v Košiciach je to okolo 150-tisíc eur. Od januára pritom ceny bytov znova začali stúpať.

Ani starší byt či dom nemusí byť cenovo či priestorovo výhrou. Po určitom čase si bude vyžadovať rekonštrukciu, čo aj pri svojpomocnej oprave stojí nemalé financie. A tak prichádza ku kompromisom. Priamo úmerne s výškou príjmov a možnosťami, ktoré záujemcovia o bývanie majú, sa tak väčšinou zmenšujú rozmery, počet izieb či štandard bývania bez ohľadu na skutočnú potrebu rodiny či jednotlivca.

Pre nedostatok zdrojov sa kompromisy robia aj pri kúpe nehnuteľnosti, keď si ľudia vyhľadávajú bývanie v takej oblasti, kde sú ceny prijateľné. To však znamená dlhšie dochádzanie do práce, stratu času pre rodinu a súkromný život alebo zmenu zamestnania na iné, často finančne menej atraktívne.

Výstavba obytnej zóny Nový Martin, novej rezidenčnej štvrte v Martine, ukazuje, že keď sa chce, veci fungujú ako majú.

FOTO: SITA/Bencont Group

Bývanie a deti

V každom prípade je rozhodovanie náročné. Kvôli bývaniu si totiž mnohí dlhé roky nebudú môcť dovoliť bežné veci, od vybavenia domácnosti, oblečenia, spotrebičov, dovolenky až po auto.

Čo je horšie, v dôsledku riešenia bytovej otázky musí veľa rodín radikálne prehodnotiť svoje pôvodné predstavy o počte detí. Nech sa rozhodnú pod tlakom nutnosti bývať akokoľvek, rodinám to prináša stres a náročné situácie.

Hoci náročnosť realitného trhu a nedostatočných možností bývať bez ujmy na životnom štandarde a štýle dopadá na rodiny, v konečnom dôsledku je veľmi zlou správou aj pre štát. Najmä pre zhoršujúci sa demografický vývoj.

Zmena prístupu štátu

Nik neočakáva od štátu, že pred každého obyvateľa ako na podnose položí bývanie podľa jeho predstáv. Ak sa však od štátu vyžaduje, aby mal dlhodobú víziu a poriadne si plnil úlohu starať sa o spoločenstvo ľudí, nemôže byť v probléme dostupnosti bývania a jeho podpory pasívny.

Ak sa bude správať ako zodpovedný správca, ktorý vidí aj do budúcnosti, jeden z jeho prvých krokov by mal spočívať v zmene prístupu ku všetkým skupinám obyvateľstva, ktoré riešia bývanie, a každému našiť podporu na mieru.

Možností, ako na to, je niekoľko: odstrániť prekážky, ktoré bránia výstavbe nájomných bytov, či zaviesť funkčný systém príspevkov na bývanie podľa sociálnej situácie žiadateľa, jeho príjmu a rozlohy bývania, ako je to bežné v iných štátoch Európy. Pre mladé rodiny by bol benefitom aj daňový odpočet z výšky hypotéky na každé dieťa, lepšie nastavený systém prídavkov na deti či úprava príspevkov na bývanie podľa reálnych cien a regionálnych rozdielov v cenách nehnuteľností.

Zefektívniť treba aj často kritizovaný časový manažment ŠFRB a potrebné je zmeniť aj objem balíka jeho financií. Nie je prijateľné, aby schvaľovanie jednej žiadosti trvalo s nekonečným byrokratickým naťahovaním sa mesiace, a ani to, aby už „nebolo z čoho“ dávať. Len máloktorý predajca nehnuteľností bude čakať na podobu konečného verdiktu k žiadosti o financovanie bývania z ŠFRB taký dlhý čas.

Kto je na ťahu?

Ak súčasnej vláde ide skutočne o ľudí, ak o sebe hovorí, že je sociálna, potrebujeme to všetci zažiť, nielen počúvať. Kto je na ťahu, netreba ani hovoriť.